Prezzi delle case dal 1993 ad oggi

Andamento dei prezzi degli immobili dal 1993 ad oggi.

La valutazione immobiliare è un passaggio fondamentale al fine di ottenere il successo nella vendita. Capita molto spesso, che chi vuol vendere un immobile tema di svendere, e non segue i consigli di un esperto in tema di valutazione. Così facendo il mercato immobiliare viene inquinato da prezzi non veritieri e molte case rimangono invendute per mesi, a volte per anni, creando false aspettative anche per i nuovi venditori che si affidano ai portali immobiliari per dedurre il prezzo di vendita “fai da te”.

In un periodo economico così difficile come quello che stiamo vivendo, dovuto alla crisi economica, al coronavirus, con molte aziende e negozi chiusi, è di fondamentale importanza che la casa messa in vendita abbia un valore congruo al mercato immobiliare, il che non significa svendere ma vendere al giusto prezzo. Cosa determina il giusto prezzo? Il giusto prezzo viene determinato dall’incontro tra la domanda e l’offerta, inoltre la corretta valutazione deve tenere conto di molti parametri, come il tipo di casa, il piano, la presenza dell’ascensore, le condizioni interne e soprattutto lo stato del palazzo e della zona. Se, ad esempio, in un dato momento ci sono mille richieste di 4 vani sotto i 100.000 euro e pochissime al di sopra è inutile mettere l’immobile in una fascia di prezzo troppo alta anzi è dannoso. Per vendere un immobile la fase più proficua è il primo mese di vendita durante il quale il prodotto viene percepito come novità anche dai vari siti web che lo propongono e come tale, l’annuncio riceve molte visite di clienti curiosi o interessati. Dopo questo periodo  la visibilità diminuisce e molti acquirenti vedendo le stesse foto non aprono più l’annuncio di vendita perché lo stesso è già stato scartato in precedenza. Per questo motivo è sbagliatissimo mettere un prezzo di vendita alto, una diminuzione di prezzo successiva non sempre ottiene i successi sperati, la corretta valutazione immobiliare è l’unico strumento che può far ottenere un prezzo di mercato vantaggioso al venditore per non rischiare di vendere l’immobile dopo uno o due anni ad un prezzo davvero svalutato.

Detto questo vediamo come sono cambiati i prezzi negli anni.

Dal 1993 ad oggi il mercato immobiliare ha attraversato quattro fasi, con anni di contrazione alternati a momenti di crescita. Alla fine del 2017 il mercato ha avuto una nuova fase di espansione subendo però una nuova contrazione durante il 2020 a causa del Coronavirus e la chiusura di molte attività.

La curva dei prezzi

Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 19,2 per cento)
Fase di crescita: 2000- 2011 (più 55 per cento)
Fase di contrazione: 2011-2015 (meno 17 per cento)
Fase di crescita: dal 2015 al 2017 (più 10 per cento)

Fase di contrazione dal 2017 ad oggi (meno 8 / 10 per cento) dati incompleti

 

Il calo dei prezzi che si verifica nel 2008  nelle grandi città, calo che si è avvertito nella città di Grosseto dal 2011,  è stato causato principalmente dal crollo del mercato immobiliare degli Usa al fallimento delle saving banks, che hanno affossato i mercati europei, non ultimo quello italiano. In questo frangente critico si è quasi arrivati a toccare i livelli raggiunti durante il precedente periodo di decremento del 93’.

Da questi dati si può quindi comprendere che un immobile acquistato nel 2010 in centro a Grosseto in ottime condizioni di tipo civile ad un costo massimo al mq di 4.500 euro, viene rivenduto nel 2020 ad un prezzo pari a 3.100 euro al mq con una diminuzione del 31%. Una casa in perfette condizioni, ben accessoriata in una bel palazzo di 100 mq acquistata a 450.000 euro viene venduta oggi a 310.000 euro (dati OMI Agenzia delle Entrate).

L'andamento delle compravendite

Il flusso di transazioni più importante del secolo inizia proprio quando i prezzi tendono a risalire nel 2000, e prosegue per sette anni, toccando anche le 900mila compravendite nel 2003, fino all’avanzare della crisi economico-finanziaria nel 2010/2011. In questi otto anni la dinamicità del mercato si aggira attorno ai trenta punti percentuali, segnando i valori più alti finora rilevati in Italia.

Nel 1993 il volume delle transazioni registrato fu di 502mila compravendite, l’undici per cento in meno delle 560mila previste per il 2017. In quell’anno si registrava che la maggioranza degli acquisti di abitazioni era rivolta a fornire un tetto ai propri figli e solo dopo veniva la spesa per la prima casa, mentre ora l’equazione si inverte.

Il periodo di discesa  del 2011 si è aperto con la crisi dei mutui sub prime negli Stati Uniti e ha portato, come conseguenza, un generale affossamento dei mercati europei. In un tale scenario non poteva che aumentare la disoccupazione, provocando una contrazione dei redditi e un blocco degli investimenti, che ha generato la recessione del mercato delle abitazioni. Si puntualizza che tale sconvolgimento finanziario ha avuto conseguenze più gravi in Italia, mentre l’Europa, e ancor più gli Usa, sono stati in grado di superarla più rapidamente.